资阳市住宅小区公共收益管理工作指引
（征求意见稿）
为进一步规范全市住宅小区公共收益管理，增强公共收益透明度，切实维护广大业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《四川省物业管理条例》和《资阳市物业管理条例》等法律法规规定，结合我市实际，制定本指引。
一、定义
公共收益是指利用物业服务区域业主专有部分以外的共有部分开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益，在扣除合理成本之后属于业主共有。
二、收益归属
建设单位、物业服务人或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
公共收益分配事项，有约定的从其约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。
委托物业服务人经营管理的，应当在物业服务合同（包括前期物业服务合同）中就物业服务人提取合理成本的扣除标准、扣除方式等作出约定。
三、经营管理
（一）业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。临时管理规约、前期物业服务合同未作约定的，可由临时代行业主委员会职责的物业管理委员会或者居（村）民委员会作为公共收益经营管理主体；在物业管理委员会或者居（村）民委员会监督下，征求业主意见并形成业主共同决定后，也可由物业服务人作为经营管理主体。
（二）业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动、公共收益的使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。
决定利用共有部分从事经营活动的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定公共收益的使用和管理有关事项的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主大会决定利用共有部分开展经营活动的，可以授权业主委员会或者物业管理委员会经营管理，也可以合同方式委托物业服务人经营管理。
委托物业服务人经营的，委托经营期限原则上不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会经营的，授权经营期限原则上不得超过业主委员会或者物业管理委员会任期。
（三）委托物业服务人经营管理的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容。
可结合小区规模、设施配套及公共部位经营现状，采用“阶梯分成”或“定额包干”方式，合理确定公共收益中物业企业的管理成本比例。
四、账目管理
（一）公共收益管理单位应当以同一个物业服务区域为单位，开设独立的公共收益账户。支持街道办事处（乡镇人民政府）与公共收益管理单位共同管理公共收益账户。
（二）业主大会成立后，业主委员会应当持备案通知书、印章等向物业所在地县（区）市场监管部门申请办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。
（三）公共收益账户不得以个人或者非公共收益管理单位的名义开立。
（四）公共收益账户不宜开通网上银行等电子支付渠道。公共收益管理单位银行结算账户的预留签章应当与公共收益管理单位名称一致。
（五）公共收益账户开立成功后，公共收益管理单位应当及时将公共收益划转至公共收益账户。
（六）公共收益经营管理主体应当按照会计制度相关规定对住宅小区公共支出事项进行审核、支付、记账，根据实际发生的公共收益经济业务事项进行会计核算，编制财务会计报告，按照有关规定或者约定定期向全体业主公示。鼓励业主共同委托第三方代理会计机构实施公共收益的代理会计业务，也可委托由街道办事处（乡镇人民政府）统一记账或银行代理记账。
五、使用范围
公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位保修责任范围内的相关事项，应由物业服务企业或开发建设单位承担相关费用。
六、使用程序
公共收益经营管理主体应依法依规按程序使用公共收益，公共收益使用方案、决策记录、审计报告等资料应及时向全体业主公开。
（一）物业服务人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同约定的范围和比例使用公共收益；超出合同约定的或合同未明确的，应当向业主委员会、物业管理委员会或居民委员会报告，并按照相关议事决策程序经业主大会表决通过后使用。
（二）鼓励公共收益管理主体制定公共收益使用方案，使用方案包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、实施方式、监督方式以及是否需要审计等内容，使用方案经业主大会表决通过后组织实施。
（三）使用公共收益实施物业共有部分维修、更新、改造的，
预算方案和项目施工方案应当向业主公示，鼓励以公开的方式招标确定施工单位，项目实施情况和资金使用情况向业主公开。鼓励参照《资阳市住宅专项维修资金管理实施细则》规定程序使用公共收益实施物业共有部分维修、更新、改造工作。
（四）公共收益使用前，公共收益管理主体应当将公共收益使用方案、决策记录等资料书面提交项目所在地居（村）民委员会登记；使用后，应当将项目合同、验收报告、结算清单、审计报告等资料书面提交项目所在地居（村）民委员会登记。
（五）鼓励公共收益管理主体根据住宅小区物业实际使用情况，结合业主的意见建议，制定住宅小区公共收益年度使用计划，并召开业主大会进行表决。
七、公示管理
（一）公共收益管理主体应当在小区物业管理事务公开栏、楼道口（电梯厅）、物业服务中心等固定位置向业主公开公共收益收支、使用、结余等信息，公开时间每次不得少于三十日。
（二）公共收益管理主体对公开信息的真实性、完整性和准确性负责，业主对公共收益账目有异议的，应当及时向公共收益管理单位提出，公共收益经营管理主体应当于七日内予以公开解释说明。业主对答复仍有异议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时协调处理。
八、财务审计
有下列情形之一的，业主委员会或者业主大会可以委托专业机构对共有部分经营收益与开支、业主委员会工作经费等收支情况进行审计：
（一）经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上或者占总人数百分之二十以上的业主提议的；
（二）业主委员会任期届满的；
（三）业主委员会主任在任期内离职的；
（四）街道办事处（乡镇人民政府）根据监督情况或者居（村）民委员会的提议认为需要审计的；
（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
保管财务账簿、原始凭证、会计资料的个人或者单位应当依法配合审计。
审计结果应当向全体业主公示，公示期不少于三十日，审计费用可在共有收入中列支或者由全体业主承担。鼓励在业主微信群、相关物业信息平台等多种渠道同步进行公示。
九、移交管理
（一）前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人在终止服务之日起十五日内，应当将台账、资料完整移交给业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。
前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开岗位前十日内完成交接，物业服务人应当指派专人监督移交。
（二）业主大会成立并开设业主大会共有资金账户后，物业服务人应当根据业主大会的决定及时将公共收益转入至业主大会共有资金账户，不得以业主欠缴物业服务费等为由拒绝转账。
（三）业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会应在任期届满或中止之日起十日内，将收支账目、相关凭证等资料完整移交给新一届业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。
业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开原岗位前七日内完成交接，业主委员会、物业管理委员会应当指派专人监督移交。
（四）无业主委员会或者物业管理委员会的，在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，移交物业所在地的居（村）民委员会代为暂时保存，待新一届业主委员会或者物业管理委员会产生、组建后，由居（村）民委员会与其进行移交。
十、监督责任
（一）县（区）住房城乡建设主管部门组织落实相关工作要求，开展政策宣讲、业务培训，指导、支持街道办事处（乡镇人民政府）加强小区公共收益监督管理。
（二）街道办事处（乡镇人民政府）对业主委员会、物业管理委员会工作进行全面指导和监督管理，应当每年开展一次对共有资金使用和收支情况的检查（检查情况应当及时公示），及时发现、纠正小区公共收益管理不规范行为，协助相关部门对违法行为进行查处，必要情况下可以依法启动相关职务罢免程序。
（三）居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好小区公共收益监督管理工作，对各项使用的必要性、合理性、规范性进行监督、指导，及时反映业主诉求和建议。
（四）业主大会筹备组、业主委员会、物业管理委员会在草拟、修订业主大会议事规则和管理规约中，明确公共收益获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、财务监管、审计审价制度等内容，依法提请业主大会表决同意。
（五）按照《住宅物业管理工作指南》（资住建党〔2025〕26号）要求，依法将党的领导写入管理规约和议事规则等小区管理章程，明确社区党组织和小区党组织对小区公共收益收支的审核监督职责。
（六）利用业主的共有部分经营产生收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备的用途，不得妨碍业主和物业使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。
十一、其他事项
（一）公共收益相关的会议纪要、公示、收支明细、票据等相关档案资料，应建档规范管理，保存期限按照“从长适用”原则执行。
（二）非单一产权的非住宅物业项目公共收益管理可参照本意见执行。
（三）本指导意见自2025年*月*日起施行，有效期3年。法律、法规已有法律责任规定的，从其规定。
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