房地产是暴利行业？利润被曝光，他们赚了多少钱，可能你不信！

资阳房产楼市 · 发表于 2023-8-16 11:26

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房地产开发是暴利行业。这是一直以来大家的共识。

毕竟这几十年来，房地产开发商们已经赚得盆满钵满，甚至连投机买房者都“赚翻了”。截止到2023年，我国房地产行业的总值已经高达450万亿人民币左右。这对于很多行业来说已经算是个“天文数字”了。主要也是因为房地产是很多城市的重要支柱产业。

在行业急速发展时期，房地产开发商们确实赚到了不少钱，也成就了国内很多富豪，例如王健林和许家印等等。

当下竞争加剧，房地产高利润时代不复存在

近年来整体楼市环境的逐步冷静和频频破产倒闭的房企告诉我们，房地产暴利时代已经过去，房地产行业进入从追求规模到“有利润的增长”的高质量发展时代。

2023年7月25日百强房企隆基泰和申请“破产重整”让人唏嘘，而这是国内首家主动申请破产的百强房企。按克而瑞的监测统计，2019年隆基泰和全口径销售额420.4亿元，全国排名第72位。
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而房企破产风并不是突然出现的，在2020年我国就有500多家宣布破产倒闭，21年也一直没有好转。

2022年在房地产市场下行压力下，房企规模普遍缩水，销售情况低迷，据第三方研究机构统计，百强房企累计销售金额同比降低41.6%。

2023上市房企半年业绩预告，超六成预亏

而2023年赛程过半，上市房企年中“成绩单”并不乐观。
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根据wind数据统计，截至2023年7月21日，根据申万一级行业分类，沪深A股113家上市房企中已有67家发布了2023年上半年业绩预告。其中，42家房企预告2023年上半年业绩亏损，占比超过了六成，仅有25家公司能够实现盈利。

当前市场，开发商的利润有多高？

然而在当前市场环境下，开发商却还是在积极拿地，难道现在房地产的利润依然很高？

其实房地产的整体利润是在下滑的，大部分公司处在生死一线间，只有少数掌握核心地段的优质项目开发商还能稳定盈利。那么房企现在可以赚多少钱？下面就和小编一起来计算一下。

房地产开发成本主要包括土地成本、前期规费、设计成本、建造成本、管理成本、销售成本、利息成本、税费成本等等。我们要明白一点，开发商除去成本之后剩下的钱，才算是自己赚的。
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房地产开发成本、利润计算

当前市场上的优质项目产品售价一般在6000元/平左右，我们以此作为标准进行成本测算：
土地成本（含契税4%）：按市场价1600元/平计算（优质地块）；
前期报规报建成本（含图纸设计审查费、市政公共配套费、地下室人防费、其它专项费以及事业性收费等）：约700元/平（硬性支出）；
建安成本（含主体结构建设、设备安装费用、水电气初装费、绿化总平建设费用等）：约2100元/平米（优质项目成本）；
品质提升成本：在人们追求高品质居住生活的当下，各种智能化科技、儿童游乐、社交空间等提升品质的配套已成为优质项目的标配，此部分成本约200元/平；
管理成本：约占销售价格的2%，计120元/平；
销售成本：当前市场环境下约占售价5%，计300元/平；
税费成本：整体税费成本约占售价的17%，，计1020元/平；
财务成本：当前房地产市场融资成本大型国央企年化利率约6~7%，小型民企约6~15%之间。土地成本、前期成本、建安成本等成本是一个项目实打实需投入的费用，考虑销售回款，我们此处仅按3000元/平的成本投入进行估算，按最低6%的融资成本计算，2年使用周期（当前售房速度慢，资金流回正所需时间基本上都超过2年）成本计12%，折算综合财务成本约360元/平米。若开发商自有资金较多，财务成本可以做得更低，但若按几年前做法拿地费用都是融资而来，那财务成本将会高到离谱。
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上述费用合计约6400元/平，当前多数开发企业都在亏本销售，都在苦苦支撑，等侯房产春天的回归。

备注：地下室建安成本(含设备）约2800元/平，单个车位约35平米，当前售价约4万/个，建安成本9.8万/个，折合亏损5.8万/个，折算地下室每平亏损约1657元，而且变现还极为困难。

前面讲述的各项成本中可以控制的部分为土地成本、建安成本、财务成本，这也是各开发企业当前重点节约的部分，一个开发项目，若购买土地成本过高，若资金都是从外部融资而来，若销售困难管理成本过高，那基本上注定了项目最终很难成功，开发商在开发过程中很可能会出现亏损导致资金链断裂的情况，这也就是近年来那么多房企破产倒闭的原因。

利润降低，房地产工程施工有“猫腻”

既然利润降低，那开发商靠什么赚钱？唯有降低成本。

从建房成本构成可以看出，土地成本、前期成本、财务成本、税费成本等都在拿地的时候就已确定，唯有建安成本和销售成本可以在过程中运作操控，当前各开发商销售成本已呈现越来越高的趋势，考虑到顺利销售，销售成本想降低十分困难，唯有建安成本上有一点点的操作空间，因为对普通人来说，工程施工的专业门槛较高，一般人很难详细了解其中各个环节的成本支出。
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工程施工的工地管理、建筑的用材用料、施工的工艺工法……其中可以做文章的地方太多，开发商能“省钱”的方式也很多。这也是为什么近年来各大房企频频出现质量问题的原因。
比如前段时间有个新闻广安某盘地下室大梁开裂，石家庄某盘还未交付就出现墙皮脱落，某盘地基下沉、地下室渗水等等。这些问题大部分原因都是因为某些开发商为节省不合理的成本，偷工减料以及不按施工规范施工导致的。

选择可靠开发商，是最佳“避坑”方式

房地产作为资本密集型的产业，毋庸置疑需要其拥有雄厚的资金实力。一般民企实力不够雄厚，融资成本高，抗风险能力较差，同时为了生存，需要更极致的追求成本控制，追求利润，因为没有利润随时都可能会破产倒闭。
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而国央企一方面有国家、银行作为靠山，资金实力雄厚；一方面也是因为国央企有自己的社会责任感，始终诚信守法经营，很难做出偷工减料的违法行为，所以更加值得信赖。

这也是为什么全国各地众多城市民企市场份额逐渐下滑，国央企、实力房企占据市场主导的主要原因。

所以我们老百姓在买房的时候也要格外注意选择开发商，特别是在房企频频暴雷、破产倒闭的市场环境下。只有值得信赖的开发商，才能最大程度的保障如期交房，才能保障房屋的修建质量，才能保障作为购房者的我们利益不受损害。