大家好，我是四川明炬律师事务所的婚姻家庭专业律师—张承凤。今天很高兴能和大家一起交流探讨我们生活中常遇到的法律问题。
这期节目，我们一起来探讨一个与房子相关的话题，也是有很多当事人咨询过我们团队的一个问题。
在发展比较好的城市中，现在一套房子轻轻松松上百万，可是能抱着现金全款购买房子的购房者比较少，绝大部分人，还是以按揭贷款的方式买房的，而且随着各大城市限购政策的推行，越来越多的人选择尽量在婚前就把房子购买好，那这就伴随着一个问题的出现：
就是夫妻一方在结婚之前，按揭贷款购买了一套房产登记在自己的名下，结婚后夫妻二人对这套房子的权属也未作变更，房屋贷款呢，是二人共同偿还的，那如果以后二人感情破裂要离婚分割财产，二人意见又不一致时，要如何计算这个房子婚内共同还贷及增值呢？
在说如何计算房子的婚内共同还贷及增值之前，我们需要先明确一个问题，那就是婚内共同还贷及增值是否属于夫妻共同财产，如果这部分财产不属于夫妻共同财产，那在离婚时就谈不上分割，那我们的计算也就毫无意义，因为我们知道离婚时分割的财产范围是夫妻共同财产。
根据《婚姻法司法解释三》的规定：
“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
而《婚姻法》第39条第1款是这样规定的：
“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。”
所以，从以上的法律规定中，我们知道了婚后共同还贷及增值部分是夫妻共同财产。
明确了这个大的前提
我们再来看看
在具体实践操作中
是如何计算婚内共同还贷及增值的
需要特别说明的一点是，由于现实情况是复杂多变的，每个家庭的具体情形也并不一致，为了案件的实质公平，在审判实践中，各地法院会根据案件的具体情况来计算。
不过，鉴于有不少人关心这个计算问题，我们就为大家提供一个计算公式，供大家参考与借鉴，当然，这个计算公式，并不是我们自己创造的，这个公式是在最高人民法院民事审判第一庭编的《民事审判指导与参考》总第65期中提到的，具体如下：
夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额＝夫妻共同还贷部分X不动产升值率;不动产升值率=不动产现价格/不动产成本;
不动产成本=购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
需注意的是，在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。
公式中的“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；而且这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值属于一方的个人财产。
同时还应考虑两种情形下的修正问题：
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
第一步，这套房产的升值率＝房产现价/(结婚时房产价值＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）X100%＝200％；
第二步，共同还贷及增值＝共同还贷部分X不动产升值率=10X200％＝20万元。
所以这个房子，在甲乙夫妻关系存续期间，甲乙共同偿还的10万元增值到了20万元，这20万作为夫妻共同财产分割，由甲补偿乙10万元。
通过这个例子，大家知道怎么运用文中提到的计算公式来计算房子婚内共同还贷及增值了吗？不过，我们也再次强调，这个公式仅供参考借鉴，原因还是那句话，具体情况是复杂多变的，需要具体问题具体分析。
好啦，本期的节目就是这样，要和大家说再见了，我们下次见！
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